慢慢变富66招（慢慢变富66招）

研报系列

大家好，我是达叔。

一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

最近房地产市场上，又出来几篇小作文。

其中最吸引眼球的，就是北京上海可能会放开限购。

在过去三年，不管房地产业绩多么不好，京沪都稳如泰山。

很多人都认为，其他地方都可能放开限购，但京沪不会。

因为京沪身份代表了户籍制度最后的体面，一度黑市成本高达百万，非常珍贵。

让这只手乱动起来，非常容易。

但让它消停下来，很困难。

户籍制度，就是乱动起来的一个筹码。

2024年5月份的时候，上海有过一个小作文。

当时是财联社发的，说上海可能放开限购。

后来很快被辟谣，之后没有更多消息。

结合中国的特色文化，这估计都是吹风会。

小道消息开路，媒体跟上慢慢变富66招，最后地方不承认也不否认。

如果影响太大，再出来辟谣。

此时小作文再次出现，结合2024年最后几天，连续出来的报道，可以得知：

2025年，全面放开限购的可能性已经很大了。

比如，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉。

里面的观点非常鲜明：

稳住一二线城市，全国就稳住了。

至于其他三四线城市，在都市圈内的还有希望。

其他三四线城市，经过前几年持续回调，已经跌无可跌，

但毕竟刚需和改善还有，也死不了。

这相当于明说，三四线准备直接放弃。

从房地产的存量货值来看，一二线头部城市的住房市值，战全国超过50%；

更重要的是，这些城市数量少，更集中，易管理，而三四线是长尾理论中的尾部，数量大，且分散。

其他的观点，就是减少工抵房、法拍房对市场的冲击，加大收储力度。

另外一个专家，就是任首席。

任首席给出的建议非常具体，三招可救房地产：

1，短期内，出台5万亿元以上的大型住房银行收储。

保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下。

美国的房利美、房地美，都是成立于危机之中，为解决具体问题而生，其他英法德日，也都有类似的银行。

2，降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少买房压力。

3，全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求。

任首席认为，中国未来10年，依然有大量的房地产需求。

年均新增住房需求约9.3亿平方米/年。

2024年~2030年，刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29%、41.1%、29.8%。

这个观点和黄奇帆预测的差不多。

数据逻辑：

中国存量房地产500亿平。

如果每年折旧2%，再加上一些置换需求，大概就是一年10亿平。

收储+旧改+放开限购+降低利率，刺激之下，2025年一线准备领涨了。

2024年后三个月的数据也能看出来，927新政之后，房地产开始反转。

其中深圳最值得研究，这是全中国对楼市消息反应最快的地方。

可以看到，9月是一个反弹拐点，物极必反。

之后3个月不管是新房还是二手房，成交量直接翻倍，价格也开始止跌回稳。

土地市场上，12月份，深圳拍出了全国地王：

深圳后海一宗占地26.3万平方米的商住地块，以185.12亿元成交，创深圳土地出让最高纪录，也是2024年全中国最高地价交易。

2024年，深圳出让住宅用地的数量仅5块，最后三块还是年底拍出的，出让总金额达346.11亿元。

去年这个数字是14宗宅地，收金312.47亿。

深圳土地市场已经反弹。

上海方面，成交量也非常猛：

9月份二手房成交量只有1.3万套，10月份直接干到2万套。

刚过去的12月份，二手房成交量接近2.9万套，创下3年内新高。

上海链家带看量12月份依然维持新高，较三季度的单月带看量增长了25%。

市场消息称，“目前带看15组至20组即可成交一单，而以往通常需要25组至30组的带看量。”

挂牌量方面，经过三个月2万套的成交，相较于今年6月份减少20%。

土拍方面慢慢变富66招，12月30日，最后一轮土拍，再次点燃市场。

其中徐汇龙华板块溢价最高：

宸嘉发展以43.82亿元封顶价、7000元/平方米装标、1840平方米公共服务设施面积的代价摘地。

超12.6万元/平方米的成交楼面价，让外界猜测未来入市有望冲击20万元/平。

会在2025年，全面带动统计数据上的上海房价，一路上涨。

2024年，上海49宗涉宅用地公开出让，土地出让金总共1321.62亿元。

算上遴选、城中村等方式出让地块，则累计出让76宗涉宅用地，总出让金达2429.79亿元。

去年这个数字是2200亿元。

这么来看，上海果然稳如老狗。

自从2024年2月之后，上海和深圳的去化周期持续下降。

12月份商品房成交量增加，挂牌量减少，2025年一线城市，很快迎来新房荒。

其他城市中，也有几个在蠢蠢欲动。

能在一线城市没彻底涨价之前，就准备启动的，都是非常优质的城市。

比如杭州、成都。

据克而瑞统计，杭州二手房10月成交量环比大幅上涨61%之后，12月份成交环比上涨5.9%，突破9000套（9138套）。

是近20个月以来的新高，刷新了2021年以来杭州纪录。

2024年，杭州新房成交量7.2万套，二手房成交量9.3万套，首次超过新房。

二手房的数据，在最近8年里排名第三。

热度重回2015年，许多房产中介都回来干活了。

土拍方面，12月31日最后一次图拍，7宗地块全部成交，平均溢价率达30.1%，共计成交金额145.62亿元。

之前的文章中提到过，杭州操盘手的水平一直很高，之前保留下来许多核心区域。

等到楼市低迷，需要刺激开发商的时候，就拿出来听个响。

主打一个预期管理，这次各大房企也是抢破了头。

滨江区西兴地块，距滨江区政府不到500米，北侧可俯瞰江景，是全杭州最核心的板块之一。

中海地产经过66轮竞价，以总价44.9亿元摘得，成交楼面价44673元/平方米，溢价率达59.78%。

杭州全市2024年土地总成交金额定格为1351亿元，相比2023年的1974亿元下降32%。

这主要是因为杭州前几年卖地太多，基数太大，相较之下今年减少很多。

但从去化周期上看，杭州只有8.8个月，非常健康。

成都的成交量，在二线城市中也非常亮眼。

12月二手房成交量达28563套，几乎比9月份高出一倍。

全年二手房套数共计231376套，同比2023年增加约4.75%。

土拍方面，12月31日，成都拿出几块核心区土地，给2024收个尾。

成交总价合计约34.18亿元，溢价率约12.5%。

12月份成都交易量环比增加，去化周期进一步下降。

目前只有不到14个月。

随着交易量增加，房价开始上涨，房东惜售，把更多的存货握在手里面。

经济是信心的游戏，中国450万亿的楼市盘子。

一旦有了上涨预期，卖房的人减少，最后99%的房子不进入市场流通。

用存量和增量资金，把1%的成交量吃掉，是非常容易的事情。

政府出几万亿的刺激政策，撬动老百姓几万亿的存款，分分钟能把楼市拉起来。

2025年，又到了一次战点。