社区超市的优势和劣势（劣势超市社区优势分析）

上海买房，看上海买房攻略。

大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报，今天我想聊一聊碧云。

碧云是与古北齐名的上海第一代国际社区，老外人口密度全上海最高，同时也是浦东老牌的富人区。

碧云在二十一世纪初的时候风光无限，而后沉寂了很长一段时间，风头被相邻的联洋板块盖过。

然而，随着学区价值的凸现、14号线的开通、金桥副中心的重建与张江科学城的扩展，人们逐渐意识到——碧云正在上演王者归来的戏码。

01

碧云的前世今生

碧云位于浦东内中环之间，与联洋为邻，南北是金桥、张江两大产业园区。

虽然现在上海各处都打着“国际社区”的旗号，如新江湾城、森兰、联洋，但在上海生活许久的人都知道，真正的国际社区只有最初设立的那两个——古北和碧云。

古北是日韩、港台人的东亚生活圈，与古北连成片的虹桥开发区一片灯红酒绿，商业极其发达。

碧云则是欧美人士的聚集地，不少居民是在位于金桥的制造业外企的高管。碧云也是一派美式风格，车道宽阔，住宅都是低密度的公寓和独栋别墅。

不夸张地说，整个上海都很难找到居住环境像碧云这么好，又不至于偏僻到荒无人烟的社区。可以对标的大概只有长宁西郊。

而令人诧异的是，碧云在十几年前就是现在这副模样了。毕竟，这是一个纯豪宅板块，又是涉外区域，当初建设的规格就很高。

近年，碧云再次成为全城的热点板块，源于区域内的上海实验东校，与静教院齐名，是上海最好的九年一贯制学校。

在“公民同招，民办摇号”教育新政的背景下，上实东的学区成为了最优选之一，在碧云买学区房的家长趋之若鹜。

今年，碧云的学区房已经涨了不少了。

更加Bug的是，碧云还有很大的成长空间。贯穿陆家嘴、新天地、静安寺的精品线路14号线马上就要开通了，在碧云也设有站点。

原先，碧云的居民习惯于安居一隅，通勤范围仅限于金桥和张江。今后，碧云居民的日常行动范围可以扩展到整个市区版图。

与碧云联系最紧密的金桥也迎来了重磅利好——金桥城市副中心将重建一个CBD，标志性建筑高度为330米+300米组合，高于100米的建筑共有14栋，开发规模空前庞大。

图：金桥副中心规划图

碧云南边的张江科学城是国家级规划的科创中心。

股市先行于经济，这两年的股市呈现科技股和医药股暴涨的结构性行情，预示着这两个行业有很好的发展前景。

而科技和医药恰好是张江的拿手好戏。随着张江的扩容，大量的高收入人群会选择周边置业，最佳的选项就是碧云。毕竟它的各项资源都最优质，又是浦东腹地唯一的豪宅板块。

碧云南侧与东郊宾馆之间还有大块可开发的空地，后续可能还有新房卖出。

14号线的开通以及金桥、张江的升级，使得碧云成为金融、高端制造和科技产业的辐射居住区，几乎将上海的高薪产业一网打尽。

有产业就有税收，税收多的区域，获得的政策倾斜就越大。

碧云，正在起飞的路上。

02

碧云的配套

很多人要问了，碧云居住环境优美、周边产业很强势，那自身的配套如何呢？

碧云的各项配套在浦东范围内也属于个中翘楚，教育资源尤其引入注目。

碧云内部的上海实验东校是浦东最好的的九年一贯制学校，虽紧贴着内环线，但被绿化所包围，有一种远离喧嚣的感觉。

上实东校舍面积大、硬件设施很好，有助于孩子们安心学习。

图：上海实验东校

在学校还能远眺陆家嘴三件套。

图：上实东校摄影角度

除了这些硬件因素，教育质量还得看结果。上实东校近几年取得了喜人的成绩，”四校八大“的录取人数连年递增。

据小道消息，今年中考，上实东某平行班就有五人以上进入了四校，“四校八大”加起来录取了十几人。

上实东校的成功也有外力因素。

随着上海“公民同招，民办摇号”新政策的执行，优秀生源普遍选择回流公办初中小学。而作为顶尖公办校的上实东，是这一轮改革中的最大赢家，后续或将吸引一大批牛娃前来就读。

而且，碧云整个片区内只有上实东一所学校，即使上海以后仿照北京，实行多校划片，也不会影响碧云的业主入学上实东校。所以，碧云是优质学区房板块中最高确定性的选择。

购买学区房的家长已经用脚投票，对口上实东校的金桥酒店公寓的小户型近期涨价至600万左右。

我有一位朋友，一年多前在我们平米房产咨询做了学区房的规划，最后敲定买了金桥酒店公寓。一年半不到的时间房价已上涨40%多，赚了近200万。

可见上实东校学区之抢手！一样是买学区房，谁不愿意买一个最好的呢？

除了强力的学区，碧云的区位也很优秀，交通非常便利。

碧云正好处在内环线上下匝道和中环线上下匝道的中间，驾车方便前往任何市区板块。

原先碧云只有一条9号线通过，且蓝天路站距离碧云东部和西南部的小区都比较远，轨道交通不方便的窘境与隔壁的联洋板块类似。

14号线的开通很大程度上解决了这个问题，又串联起了碧云和浦东、浦西的精华区域。

浦东整体医疗配套紧张，但对碧云来说并不是一个问题，板块内有有三甲综合的华山医院东院和二甲专科的浦东妇幼保健医院。

华山医院东院科室全面。

更复杂的就医需求，可驱车从内环线或中环线过江，前往杨浦区的新华医院和长海医院，这两所是上海顶尖的医疗机构。

商业配套可能是碧云最弱的一项了，但与其它板块相比，也没有落后太多。板块内有金桥购物中心和碧云体育休闲中心两个社区型商业，还有个家乐福超市。

更高层级的消费需求，可坐14号线地铁前往陆家嘴、新天地、静安寺等地。也可驾车前往浦东嘉里城，距离碧云板块的住宅在较短车程。

03

碧云标杆楼盘

碧云的配套极其优秀，但更吸引我的是碧云板块内的小区。

到目前为止，碧云是我们要介绍的第一个顶级豪宅板块，房价上不封顶。

不同于陆家嘴的盛气凌人、新天地的张扬高调、老静安的精致优雅，如果一定要用一个词来形容碧云的话，那就是【稳重】。

社区内都是低容积率、四四方方的别墅和洋房小区，四平八稳；位置既不在闹市又不远离市区，正正好好。

近年，联洋在上海的知名度一直压过碧云一头，本质还是因为联洋的小区密度大，成交量高，又有仁恒河滨城这个网红盘坐镇，话题的热度就自然而然地上去了。

实际上，联洋无论是房子总价，还是小区品质，都是要落后于碧云的。

碧云的住宅分布在碧云路和明月路两侧。板块西部有罗山花苑、银泰花园等老住宅，整体的城市界面和道路环境略逊于板块东部。碧云东部的租赁房区域和碧云花园附近居住环境最优。

碧云的小区，按总价段可以分出4个梯队。

第一梯队是板块内大量分布的独栋别墅，总价上不封顶，中位数在3000-4000万左右。

体量最大的是云间绿大地。小区最有特色的是维诗凯亚，属于地中海风格的独栋别墅，异域风情浓厚。

图：维诗凯亚

上海其他区域同总价段的别墅，很多都是流水线的设计，区位也要劣于碧云。

另外，还有今年刚售罄的碧云尊邸，公寓和独栋别墅总价段在2600-8000万。摇号当天，购房者排起了长龙，侧面印证了碧云片区购房人的财大气粗。

第二梯队是碧云片区的豪宅公寓——碧云花园、晓园和世茂湖滨花园。三房总价1500万以上，四房总价2000万以上。

在碧云尊邸之前，碧云板块已经14年没有新房供应了，最新的”次新房“就是2006年建的晓园。

新盘刚卖出时都是光鲜亮丽的，经过时光的冲刷才能验证楼盘真正的成色。碧云作为国际社区，果然没有让人们失望。

碧云花园开创了上海红砖风格住宅的先河，历经近二十年光阴之后，依然让后来的那些模仿者汗颜，完全不像20年房龄的楼盘。只可惜，小区建成太早，未作人车分流。

图：碧云花园

晓园更是早在06年就用上了干挂石材外立面，那时候大多数楼盘还在刷涂料。

图：晓园

小区内部人车分流、楼间距大、绿化精美，丝毫不输现在的新小区，非常适合自住。

晓园隔壁的平和双语学校是上海最好的体制外学校之一，租赁需求多，租金收益好。

碧云第三梯队是板块内的普通住宅，具有代表性的是金桥爱建园和金色碧云。两房总价在1100万左右社区超市的优势和劣势，三房总价1300万以上。

图：金桥爱建园

这一层级的住宅，小区的品质就比第二梯队要差不少了，购买这类住宅的客群基本都是学区房+自住需求的买家。

如金色碧云就在冰厂田幼儿园、上实东校隔壁，接送小孩尤其方便。

碧云第四梯队的住宅是罗山花苑和金桥酒店公寓。这两个小区居住属性就比较差了，主要是上学挂户口用。金桥酒店公寓的一房接近600万，罗山花苑的两房也要800多万。

04

碧云的优势和劣势

想必大家已经了解碧云板块的概况，我在此总结一下碧云社区的优势和劣势，帮助大家理一理购房思路。

碧云最突出的优点就是其卓越的生活环境，来过碧云的人都会有所感触，这才是宜居社区的典范。

即使以绿化率高著称的新江湾城，论路网的建设、绿植的精细打理也是不如碧云的。

而且，碧云是涉外板块和真正的国际社区，它与古北一起，代表着上海的门面。古北和碧云同时代建的小区，品质都是超越时代的。古北二期和碧云花园、晓园，即使在今天也不逊色于大部分的新房。

上实东的学区是碧云的另一个杀手锏。

即使之后上海也向北京看齐，采用多校划片，碧云也不会受到影响。各行政区也有可能跟随徐汇、长宁采用小升初摇号录取的办法，但九年一贯制学校是没有风险的。

此外，除了一小部分挂学区的家庭买在金桥酒店公寓，碧云大部分住宅的门槛总价超过1100万。也就是说，上实东的学生基本都是千万以上豪宅的业主，圈层更为纯粹，有利于提升成绩。

碧云优越的区位和周边的产业也不容忽视。北侧是金桥副中心，南侧是张江科学城，都是浦东往后十年重点发展的区域。

碧云的优势数都数不完，它的缺点相对而言就比较细微了，主要就是商业配套偏弱，豪宅业主们的购买力没有地方能充分释放。

但这也就是相对于老静安、新天地等顶级商圈而言的，金桥副中心建成后，预计会有大体量的商业综合体。

05

总结

从各维度审视，碧云近乎完美，是宜居社区的典范。

居住环境上，全市几乎无出碧云之右者。绿荫蔽日的道路辅以纯低密度豪宅社区，碧云仿佛一片世外桃源。

更难能可贵的是，碧云是极少数上海土著和新上海人认可度都很高的板块。即使是看浦东戴着有色眼镜的上海土著，提起碧云，立马肃然起敬。

我在、两篇文章中描述了上海土著和新上海人的购房价值观。上海人对国际化程度高的社区给予高度评价；而在新上海人眼里，有学区和产业，那就是优质的板块。

恰好，碧云二者兼顾。

资金充足或是对学区要求高的买房人，购置在碧云是一个绝佳的选择。可以总结为学区+自住需求与稀缺地段自住需求。

碧云在上海的豪宅板块中也有自己独特的优势。独栋别墅、公寓豪宅品质上乘，外形具有个性，既能实现增值保值，又能彰显业主的身份与品味。

在上海买豪宅社区超市的优势和劣势，一定要去碧云看一看！

以上是正文，来自阿楼。

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