销售(销售外包)


在当前房地产市场格局中,一个趋势正逐渐显现:现房占商品住宅销售面积的比重明显提升,并极有可能继续上扬。

据华泰证券研究报告,过去三年,现房占商品住宅销售面积的比重,从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。而在2024上半年,全国商品住宅期房销售面积2.9亿平方米,同比减少31%;现房销售面积1.1亿平方米,同比增加23%。

“2024年上半年,现房销售面积占比进一步提升至26.7%,为该数值2010年以来的最高值。”华泰证券分析师指出。

多位受访人士认为,预计今年全年现房销售面积会继续提升。

“我们预计全年商品住宅现房销售面积约为2亿平方米,占比提升至30%左右。”中指研究院研究副总监徐跃进告诉记者。

其进一步表示,现房销售面积明显提升的主要原因是,居民对于交付风险的担忧仍然较大,由于居民的风险规避改变了购房偏好,从而使得现房的市场竞争力逐渐提升。

根据中指研究院6月份所做的一项置业意愿调查数据,在针对居民未购房原因的调查中,28%的受访居民选择了“项目会烂尾”,在各因素中排名第四,可见交付风险仍是阻碍居民购房的重要原因。中指院经调查后认为,为规避交付风险,购买现房成为居民购房时一个重要选择。

华泰证券分析师表示,现房销售所占比例的提升,一定程度反映了 “所见即所得”的二手房或已建成的现房,仍是当下购房的首选。

事实上,近两年“保交房”已经成为监管部门化解房地产风险的着力点之一,住建部2023年就已明确“有条件的可以进行现房销售”。随后,多个省市密集出台相关政策支持现房销售试点。

据悉,2021年以来,多地政府进行了现房销售的试点工作,包括北京、苏州、合肥、西安、宁波、福州和绍兴等城市。以北京市为例,其2022年第三轮集中供地的18宗土地中,有13宗土地明确要求部分或全部现房销售;第四轮集中供地的6宗土地,均有“竞现房销售”条件。2023年7月,深圳土拍市场也首次出现了“竞现房销售面积”条件。

此外,还有多地鼓励现房销售。其中,今年7月1日,河南省开封市兰考县发布了《兰考县关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,鼓励房地产企业销售现房或准现房。业内人士认为,这有助于减少市场不确定性,为购房者提供更加安心的购房选择。

而在今年的二十届三中全会,也明确提出要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

“这意味着未来住房销售制度有望进入一个重要过渡时期,市场将进一步以现房销售为主销售,以此化解住房交付风险,保护购房者合法权益。但考虑到试点现售制也存在一些现实的困难,如周期长、回款慢,现房销售会加重房企经营负担等问题尚未得到有效解决,预售制短期内不会全面退出。”克而瑞分析师表示。

徐跃进也认为,各地政策正推进商品房预售制度改革,目前已有多地试点现房销售,未来或有更多城市进行探索,逐步取消预售制或是大势所趋,但短期内或仍将循序渐进推动现房销售。

“房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联销售,商品房预售制度下,房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持,一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短,预售开盘后即可逐步偿还贷款,银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后,企业开发贷使用时间将延长,金融机构配套的资金支持如何优化调整,或是未来政策的研究方向。”中指院分析师指出。

其进一步表示,在全面推进现房销售前,部分城市有必要进一步完善供给端配套政策,稳定供给预期。因此,短期来看,预售制改革或仍将循序渐进,全面取消预售制预计仍需要一定时间。

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