深圳写字楼排名（深圳市所有的高端写字楼）

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2020年第四季度，伴随着国内经济回暖，深圳城市经济运行延续稳定恢复的良好态势，写字楼市场也表现出了较强的韧性。

回顾2020年全年深圳写字楼市场：头部科技企业发挥聚集效应，纷纷拿地盖楼建总部；写字楼供应量和吸纳量双爆发，以价换量现象明显；写字楼搜索热度回暖，中小面积写字楼房源最受欢迎；在写字楼成交下降的趋势下深圳写字楼排名，大宗交易热度依然不减。

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深圳经济呈现持续复苏态势

头部科技企业拿地积极

2020年第四季度，深圳城市经济运行也延续了国内经济稳定恢复的良好态势，为写字楼市场注入了更大的发展动力。其中，工业、固定资产投资、进出口增速回升，市场销售持续回暖，金融业继续向好。根据深圳官方预测，深圳2020年地区生产总值突破2.8万亿，位居亚洲前五位，人均GDP突破20万元，位居国内城市首位。

2020年深圳商业用地成交18.2万平，虽环比小幅下降，但吸引了今日头条、小米等行业巨头入驻深圳湾总部基地；京东、OPPO等行业巨头入驻前海；融创在宝安将建造一个包含世界最大室内雪世界在内的冰雪文旅综合体等。

在这些头部企业聚集效应影响下，深圳商务氛围逐步提高，进一步吸引大批TMT企业、新型产业为主的写字楼客户，源源不断为深圳的写字楼市场发展注入新动力。

02

巨量供应压力下

写字楼吸纳量大增

伴随着经济复苏，大量甲级写字楼交付入市，刺激需求持续释放，市场租赁活动活跃。根据戴德梁行数据显示，在全年76.2万平的新增供应刺激下，深圳甲级写字楼吸纳量高达40.3万平，已将近2019年吸纳量的4倍。

伴随着大量写字楼交付入市，对空置率形成空前压力，但得益于高吸纳量的支撑，第四季度末空置率为25.1%，较上年末，仅上升3.04个百分点，同时这也是2010年以来空置率峰值。

03

写字楼租金持续下调

以价换量现象明显

2020年在整体经济下行，企业缩减预算开支的背景下，深圳甲级写字楼租金价格亦呈现下降趋势。灵活优惠方案，对优质租户进一步放宽条件下调租金，以价换量逐渐成业主为应对未来高供应、高市场压力的必要手段。

戴德梁行数据显示，2020年第四季度深圳甲级写字楼租金同比降幅达到12.8%，至每月每平方米211.49元。全市来看，各区域的租金都有所下调，以价换量现象明显。在租金价格方面，福田区仍然位居各区首位，宝安租金跌幅进一步收窄。

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TMT、金融为写字楼租赁主力军

从行业来看，深圳全市甲级写字楼租赁需求排名前三的行业分别TMT、金融、专业服务，三大产业总体贡献占比超75%，分别为：TMT占比31.4%；金融占比26.2%，及专业服务占比17.2%，其余有租赁需求的行业还有零售、医疗健康、制造业、房地产、物流等。其中来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表现最为活跃。

值得注意的是，TMT行业发展带动南山区的租赁需求显著，主要是由于疫情中获得新机遇的TMT行业在区内集中度较高；在租金持续回落的背景下，部分注重办公环境和品牌形象的租户会考虑搬迁至甲级写字楼；同时部分其它行业的企业，得益于南山区本身的环境优势及项目优势，也会被吸引在南山区内选址进驻和设立新办公室。

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写字楼租赁搜索热度回暖

中小面积办公颇受追捧

据58同城、安居客数据显示，今年一季度受到疫情冲击，深圳写字楼租赁搜索热度大幅下降；二季度随着复工复产，办公需求大量爆发，租赁搜索热度升至全年最高水平；伴随着营商环境进一步稳定，三、四季度租赁搜索热度略有下滑，但整体办公楼租赁搜索热度均高于疫情前水平。

租赁区域搜索排行前三位的分别是宝安区、福田区、龙岗区。值得注意的是，龙岗区写字楼搜索热度逐步上升深圳写字楼排名，在市场中正展现出其较强的发展动能和市场关注度。宝安区得益于大湾区和前海快速发展的利好，发展趋势乐观，其中宝安中心区、沙井、西乡片区的写字楼搜索热度较高。福田中心区作为金融中心也保持了很高的搜索热度。龙岗坂田、龙岗中心城片区在龙岗区中受到较大关注度。

写字楼租赁面积方面，2020年全年搜索热度最高的是100㎡以下的单位，占比37%；其次是100-200㎡和200-300㎡的单位，占比分别是25%和12%；800㎡以上的搜索热度较低，总占比为15%。以上数据全年变化幅度不大，也进一步印证了在企业缩减预算开支的背景下，中小面积写字楼单位更受追捧的市场现状。

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挂牌价居一线城市首位

大宗交易热度不减

根据58同城、安居客发布的《2020年Q4写字楼价格地图》显示，四季度深圳写字楼挂牌价格达到39966元/㎡，环比上涨4.82%，在一线城市中居首位。

从区域价格来看，南山区写字楼挂牌价格达到57601元/㎡，远远领先于深圳其他各区。福田区和宝安区分别以42063元/㎡、40253元/㎡的挂牌价格位列第二和第三名。龙岗区20054元/㎡的挂牌价格处于相对较低水平。

2020年深圳一、二手办公成交下降趋势明显。根据中原研究院数据，2020年全市一手办公批售9570套，110.1万平，面积同比下降13.0%。

从成交区域来看，2020年南山区成交量在全市遥遥领先，一手办公成交17.8万平，高挂牌价也没有影响南山区的成交热度。龙岗区位列第二，一手办公成交8.8万平，主要是得益于深圳东进战略加速推进以及挂牌价格洼地的优势。其次是罗湖区，成交5.5万平。

2020年二手办公成交12.0万平，同比下降15.4%。得益于早期发展起来的商务中心集群，福田、罗湖的二手办公成交更为活跃。

2020年虽然办公成交下降趋势明显，但大宗交易市场表现尚可。深圳全年共录得10宗写字楼成交，交易总额超96亿元，为整体市场贡献了近50%的市场份额。年度单笔成交金额较大的两宗交易均来自于写字楼，其中，中国人民保险以49亿购下招商开元中心一期A座整座，为年度单笔成交金额较大的交易之一。

07

2021市场展望

2021年，深圳作为先行示范区的各项政策落地后，营商环境将得到进一步优化。深圳的城市吸引力毋庸置疑，全国投资者及资本不断往深圳聚集，将会带来更大、更多元的投资机会，写字楼市场前景可观。

不过，根据戴德梁行预计，2021年深圳甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，考虑到项目延期等因素，预计实际供应将在100万平方米以内。高供应量将为企业带来更多的选择，结合租金持续下行的租户市场优势，预计明年写字楼租赁市场仍将保持活跃，但短期内仍将维持缓慢去化的状态。

所以，对于2021年的深圳写字楼市场而言，机遇与挑战并存。相信在良好的城市政策、产业优势引领下，将为深圳写字楼市场带来更多的发展机遇。

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