楼房置换的新政策(住房“以旧换新”的5种方式)
汽车、家电、手机“以旧换新”常见,但住房“以旧换新”对消费者来说还是一个新鲜事物。去年开始,多地出台楼房置换的新政策,而且不少城市拿出了“真金白银”,降低换房者的“退出成本”。
数据显示,截至5月29日,全国已有超70城实施住房“以旧换新”。业内人士认为,住房“以旧换新”有助于商品住房流通,提升交易便利度,缩短换房周期,更好满足刚性和改善性需求,值得推广。
那么住房“以旧换新”有哪几种方式?
中国发展改革报社记者梳理发现,目前各地支持住房“以旧换新”的5种方式,可以归纳为:“帮卖”“换购”“回收”“补贴”和“旧转保”。
“帮卖”,即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议,如果在约定周期内二手房成功售出,则新房认购协议生效,反之则协议失效,购房者无需承担违约责任。这种代售模式是最为常见的,已在上海、深圳等29城推行。这种方式下,“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本,但无法保证旧房一定能够售出。
“换购”,通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房,再由评估机构完成旧房价值评估,之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审,并签订四方换新协议,而后由平台公司收购存量住房,同时购房者与开发商签订新房买卖合同,最后再完成一系列登记交接手续。旧房换购模式已在南京、郑州等19城落地。在业内人士看来,换购相较于帮卖更有效率,但普遍存在试点规模小、旧房要求高、换新受限制等问题。如江苏无锡、太仓,安徽宣城等多数城市计划套数都在200套以内;青岛明确规定房龄不能超过10年等。
“回收”,由开发商或地方国企收购旧房,自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款,定向收储存量新房、二手房项目,收储房源大多被用来筹集人才住房、保障性租赁住房,还有一些城市将房源先统一收储再分批出售,改善市场预期。目前,重庆、郑州、苏州等11城已跟进回购收储模式。
“补贴”,也就是出售旧房并购买新房,可以获得相应财政补贴。沈阳、苏州等7城提出实行发放换新补贴,补贴计量方式主要有3种:一是税费补贴,如江苏常熟提出按购房时段补贴50%~80%的契税,湖北襄阳提出对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴;二是按新房面积补贴,如辽宁沈阳提出每平方米补贴100元;三是按套补贴,如广东中山不论面积、地段,每套补贴2000元电子消费券。
“旧转保”,即国资统租存量房源用于保障性住房运营,和换购模式不同,“旧转保”并不买断旧房所有权,而是一次性支付5~10年的租金,对于房源的要求也不低。“旧转保”模式由广东肇庆首创。肇庆规定房源面积以40~70平方米为主、不超过90平方米,优先考虑楼龄较短的房屋。