楼房置换的新政策（住房“以旧换新”的5种方式）

汽车、家电、手机“以旧换新”常见，但住房“以旧换新”对消费者来说还是一个新鲜事物。去年开始，多地出台楼房置换的新政策，而且不少城市拿出了“真金白银”，降低换房者的“退出成本”。

数据显示，截至5月29日，全国已有超70城实施住房“以旧换新”。业内人士认为，住房“以旧换新”有助于商品住房流通，提升交易便利度，缩短换房周期，更好满足刚性和改善性需求，值得推广。

那么住房“以旧换新”有哪几种方式？

中国发展改革报社记者梳理发现，目前各地支持住房“以旧换新”的5种方式，可以归纳为：“帮卖”“换购”“回收”“补贴”和“旧转保”。

“帮卖”，即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。这种代售模式是最为常见的，已在上海、深圳等29城推行。这种方式下，“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。

“换购”，通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。旧房换购模式已在南京、郑州等19城落地。在业内人士看来，换购相较于帮卖更有效率，但普遍存在试点规模小、旧房要求高、换新受限制等问题。如江苏无锡、太仓，安徽宣城等多数城市计划套数都在200套以内；青岛明确规定房龄不能超过10年等。

“回收”，由开发商或地方国企收购旧房，自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款，定向收储存量新房、二手房项目，收储房源大多被用来筹集人才住房、保障性租赁住房，还有一些城市将房源先统一收储再分批出售，改善市场预期。目前，重庆、郑州、苏州等11城已跟进回购收储模式。

“补贴”，也就是出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴。沈阳、苏州等7城提出实行发放换新补贴，补贴计量方式主要有3种：一是税费补贴，如江苏常熟提出按购房时段补贴50%~80%的契税，湖北襄阳提出对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴；二是按新房面积补贴，如辽宁沈阳提出每平方米补贴100元；三是按套补贴，如广东中山不论面积、地段，每套补贴2000元电子消费券。

“旧转保”，即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5~10年的租金，对于房源的要求也不低。“旧转保”模式由广东肇庆首创。肇庆规定房源面积以40~70平方米为主、不超过90平方米，优先考虑楼龄较短的房屋。