物业改革的城市（老旧小区物业管理市场化建议）

刘剑波代表：

您提出的《关于加快推进老旧小区物业管理市场化的建议》收悉。针对您的建议，厅分管领导带领相关处室专题开展了研究，现结合我省在推进老旧小区物业管理市场化方面开展的工作答复如下。

一、推动旧改项目物业管理服务全覆盖

近年来，我省持续推进老旧小区改造，积极推动小区改造后的物业管理服务全覆盖。“十四五”期间，全省规划改造老旧小区5215个。2021-2022年物业改革的城市，全省共改造老旧小区2980个，完成规划进度57%，惠及居民109.1万户。2023年，全省计划改造老旧小区1504个，截至5月底，已开工建设1242个，开工率达到83%。到“十四五”末，预计能基本覆盖2000年底前建成的需改造城镇老旧小区。通过实施老旧小区改造，小区基础设施老化、居住环境脏乱差、楼道安全隐患、上下楼难等问题得到有效解决，充电桩、停车位、养老助餐等公共服务配套短缺得到缓解，居民居住条件和生活环境明显改善。同时，在老旧小区改造工作中，我省把加强整治后的老旧小区长效管理作为重要内容进行部署，印发《关于推进城镇老旧小区改造项目物业管理服务全覆盖指导意见》，指导各地通过采取业主自治、政府托底、国企进驻、引入市场化专业物业服务企业等多种形式，推动实现全省城镇老旧小区改造项目物业管理全覆盖。

二、切实加强物业管理制度体系建设

我省不断加强物业管理制度体系建设，在《江苏省物业管理条例》的框架下，我厅提请省政府办公厅印发了《关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》，联合省委组织部印发了《关于以党建引领全面提升物业管理服务水平的指导意见》，联合省发展改革委印发了《江苏省物业服务收费管理办法》，联合省财政厅印发了《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《江苏省住宅专项维修资金财务管理规定》《江苏省住宅专项维修资金会计核算办法》，联合省工商局、省消保委印发了《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》等文件。近期，对照《中华人民共和国民法典》，提请省人大修订了《江苏省物业管理条例》。

三、不断健全物业行业监管机制

推动建立属地为主、部门联动的行政监管工作机制，按照“双随机、一公开”的检查要求，不定期开展物业服务行为专项检查。坚持问题导向，推动开展“加大物业服务收费信息公开力度 让群众明明白白消费”工作，要求各地以解决群众关注的物业服务收费信息公开问题为切入点，切实维护群众合法权益。指导各地开展物业服务行业信用管理工作，采取记录信用行为的办法，督促物业服务企业守法诚信经营。目前，全省12个设区市出台了有关物业服务企业信用管理的规章制度。积极开展省、市两级物业管理示范项目评价工作，树立行业正面典型。比如，泰州市在开展示范项目创建、宜居街区建设、老旧小区改造、老楼加梯、劳动技能竞赛等专项行动过程中，统筹物业服务企业参与民生实事，既有力提升了物业管理服务水平，又大大促进了专项行动的组织推进。

四、扎实推进综合执法进小区

指导各地深入推进综合执法进小区工作，重点厘清各部门职责，协同推进各项工作。部分城市试点推动建立住宅小区综合管理和服务责任清单，界定城管、消防、工商、公安、规划、环卫、绿化、价格、民政、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的监管职责，推进综合执法进小区。比如，镇江市将各单位各部门责任清单、联系人姓名、电话等信息主动向社会公开；宿迁市先后开展了居民小区执法治理服务“双十提升”行动、综合执法进小区、“党建引领+物业赋能+综合执法”小区治理新模式试点等活动，不断推进城市管理、执法工作重心下移，有效提升了物业企业服务水平和小区环境秩序管理水平。

五、推动建立完善矛盾化解调处机制

2017年4月，我厅与省法院、省综治办、省公安厅、省司法厅联合制定印发《关于建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见》，细化矛盾化解工作流程，明确各职能部门在矛盾化解过程中的职责与分工，合力尽快化解矛盾纠纷。以泰州市海陵区为例，为健全物业纠纷多元化解机制，促进物业管理服务规范化水平提升，制定《海陵区涉物业纠纷案件审判白皮书》《关于联合化解物业纠纷的实施意见》《物业纠纷“3+1”调处工作机制》等，逐渐构筑纠纷层层分流、矛盾梯次化解的物业矛盾调处“3+1”机制；盐城市充分发挥物业矛盾纠纷诉讼绿色通道和行业协会自律功能，成立物业管理巡回法庭（市区物业服务纠纷人民调解委员会），被国家司法部授予“全国模范人民调解委员会”称号。

六、全面推进党建引领物业服务工作

为进一步提升党组织领导下的物业管理服务和社区治理水平，我厅联合省委组织部印发《关于以党建引领全面提升物业管理服务水平的指导意见》，指导全省在各地组织部门领导下，加快推进物业管理服务行业党组织建设。同时，我厅连续两年把党建引领红色物业作为基层党建“书记项目”，以“书记项目”为抓手，指导各地物业行业党委会同属地街道社区党组织，全面摸清物业企业底数，采取单独组建、区域联建、行业统建等方式，推进符合条件的物业企业建立党支部；暂不具备条件的，通过选派党建工作指导员等方式开展党的工作，让党的基层组织覆盖住宅小区，让党的触角深入到楼栋。目前，全省已成立设区市级物业行业党委13个，县区级物业行业党委108个，物业企业党组织1433个。开展党建引领物业管理服务工作示范点培育，全省已创建省级示范点110个、市级示范点276个，新建、升级“红色物业”党群服务阵地1175个，培养以党员为骨干的“红色物业”团队824个。

七、加强宣传引导，营造良好氛围

指导各地积极开展各类物业服务水平提升活动物业改革的城市，营造良好的舆论氛围。指导南京市积极开展美好家园建设、示范项目创建、宜居街区建设、“五心服务”、劳动技能竞赛、最美物业人评选等活动。指导连云港市实施“红色物业引擎”工程，将智慧物业、行政执法进小区等融入物业管理，通过设立市场化的第三方评估机构，完善配套的动态考核和比选管理，推动社区治理能力提升，业主满意度大幅上升。镇江市把“书记项目”着力打造成新时代红色物业的“京口样本”，受到国务院普查办的肻定。我省党建引领物业管理服务工作于2022年被《中国组织人事报》头版和专版两次报道，被人民网等多家媒体多次刊载。

下一步，我们将结合您的建议，加快推进老旧小区物业管理市场化。一是抓紧推进老旧小区改造。按照“十四五”规划，推进全省老旧小区改造工作，实现2000年底前建成的需改造城镇老旧小区基本覆盖，指导各地通过采取业主自治、政府托底、国企进驻、引入市场化专业物业服务企业等多种形式，推动实现全省城镇老旧小区改造项目物业管理全覆盖，并在此基础上进一步提高物业管理服务市场化水平。二是进一步突出党建引领。推动各地构建“党委领导、政府组织、居民参与、企业服务”的物业管理服务新格局，推进在街道社区党组织领导下，各类机构有机衔接、良性互动、同向发力。三是进一步加强行业监管。优化“双随机”检查工作流程，加强事中事后监管，持续开展行业秩序整顿，通过典型示范、优胜劣汰等机制，引导物业企业提升服务水平、规范服务行为。四是进一步建立健全信用体系。指导各地建立物业企业诚信档案和信息发布平台，探索建立物业企业信用黑名单制度，着力营造公平有序的市场环境，提升行业发展水平。五是进一步加强宣传引导。注重《江苏省物业管理条例》等相关法律法规等文件精神的宣传普及，依托物业行业协会加强对街道社区、物业服务从业人员的培训教育，继续鼓励各地开展物业服务水平提升活动，营造良好的物业管理社会环境。

再次感谢您对老旧小区物业管理工作的关心和支持！

江苏省住房和城乡建设厅

2023年6月16日