物业改革的城市（空置房物业费争议）

不知不觉，2025年已过半，上半年物业行业都有哪些印象深刻的话题和事件呢？这些话题和事件又反映了怎样的行业趋势呢？接下来让我们一起来回顾一下。

1、空置房物业费

上半年，关于空置房物业费的争议甚嚣尘上。

空置房物业费争议本质，是公共服务领域的“三元悖论”：在业主权益、企业生存和政府调控之间，任何单方利益的绝对化都会导致系统失衡。

我们认为，短期的政策调整虽能缓解矛盾，但根治之道可能还是在于建立动态成本核算体系，区分固定以及可变服务成本。

而比成本核算更重要的，则是让这场牵动千万家庭的利益博弈，最终走向多方共赢的制度化解决方案。

具体内容可以参考我们的这篇文章：空置房物业费：一场牵动千万家庭的利益博弈

2、行业透明化革命

在空置房物业费的讨论中，我们表达了行业需要建立完善的成本核算体系的观点，其本质就是要推动行业的透明化。

今年央视315晚会曝光了家电维修乱象，头部平台啄木鸟家庭维修被点名。我们借此事件明确表达了物业行业需要一场透明化革命的观点。具体参考文章：物业行业，需要一场透明化革命

我们认为，依赖信息差盈利的系统本质是脆弱的，任何透明度提升都可能引发崩溃。未来的赢家，必是那些将“透明”植入基因的企业，因为真正的服务价值，从来无需隐匿于黑箱之中。

随后，万科物业将其弹性定价机制进行了开源，真正掀起了这场革命。

让信息更透明更开放，打破外界对物业行业的误解误读，让物业服务回归本来应该有的价值物业改革的城市，这就是万科物业弹性定价机制最重要的意义。

具体内容可以参考我们的这篇文章：万科物业，正在掀起一场行业“透明化革命”

3、物业撤场潮

近期，舆论场刮起一阵“物业撤场潮”的旋风，某些媒体将零星的企业退场案例渲染成行业整体的大撤退。

前两天我们也对此表达了我们的观点，具体内容参考：到底谁在炒作物业撤场潮？

我们认为，少数企业的退场被放大为行业溃败的符号，而全国数十万住宅小区中持续履约的物业服务，以及数百万物业从业者日复一日的设备巡检、绿化养护、安保值守，反而成了沉默的背景板。

这种选择性呈现恰是幸存者偏差的经典演绎，媒体追逐冲突性事件的天性，使1%的非常态案例，遮蔽了99%的平稳运行现实。

头部物企的“撤场”动作，更应置于其战略转型框架中解读。所谓撤退，实则是从“规模优先”转向“质量优先”的必然调整，用区域深耕替代广种薄收。

物业企业主动退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，转而聚焦长三角、大湾区等核心城市群。这如同果农修剪弱枝保强枝，只为让主干更茁壮。

而巨头退场留出的空白，恰是新玩家生长的裂缝之光。“只见枯叶离枝，不见新芽萌发”——这是当前舆论对物业行业最深的误判。

4、好服务

当“好房子”首次写入政府工作报告，当绿色智慧社区成为城市更新的标配，人们蓦然发现，钢筋水泥构筑的物理空间之外，好的物业服务才是赋予建筑生命的灵魂。

那么到底什么才是“好服务”？在当前的时代背景下，物业企业又如何打造“好服务”呢？

我们上半年针对“好服务”这一话题，举办了一场行业高峰论坛，并撰写了一系列专题文章。

在好服务｜到底什么样的服务，是好服务？这篇文章中，我们表达了这样的观点，那就是，对专业的敬畏之心，对细节的偏执追求，对初心的矢志不渝，这些看似“过时”的品质，恰是穿越周期迷雾的永恒罗盘。

另外，在好服务与数字化：物业企业的未来密码这篇文章中，我们认为物业企业在时代浪潮中面临着双重使命：既要坚守“好服务”的生命线，又要拥抱数字化变革的必然趋势。

5、老旧小区改造

2025年3月9日下午，十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会。住建部部长倪虹再一次提到，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

我们认为，老旧小区改造应该涉及“硬件”和“软件”两个方面。

“硬件”主要是建筑、设施、公共空间的改造；而“软件”主要是社区协商机制的构建，以及物业服务的完善。

在行政主导下的老旧小区改造实践中，“硬件”设施的改造是核心的关注要点。这导致大多数的小区缺乏足够的公众参与，造成老旧小区改造过程中“软件”建设的缺位。

这也导致很多市场化的物业企业，都视老旧小区为洪水猛兽，避之不及。大部分老旧小区缺乏有效的物业管理，这也是导致其建设和改造成果难以得到长期维护的症结。

具体内容可以参考我们的这篇文章：老旧小区改造，应是一场深刻的社区治理变革

6、应收帐款

在上半年上市物企年报季后，我们重点关注了上市物企的应收账款问题。

截至2024年底，30家样本上市物企的贸易应收账款总额已达981.34亿元。

如果加上尚未披露年报的上市物企以及其他中小上市物企，那么这一总额将突破千亿大关。

2024年，30家样本上市物企贸易应收账款总额，同比2023年底增长了8.73%。而同期30家样本上市物企的收入总额仅同比增长4.9%。贸易应收账款总额的增速显著高于收入总额的增速。

在聊一聊上市物企最敏感的数据：应收账款这篇文章，我们引入一个指标，那就是贸易应收账款的迁徙率，并据此对上市物企应收账款质量进行了深入分析。

我们认为，那些活得更好的企业，不是因为没有坏账，而是因为它们早已把坏账风险，变成了自我迭代的驱动力。

那些敢于打破路径依赖、构建健康现金流循环的企业，将在新一轮洗牌中掌握主动权；而那些沉迷于账面增长幻影的企业，终将被坏账的潮水吞没。

在这个现金流为王的时代，真正的竞争力不在于财报上的营收数字，而在于让每一笔物业费都流淌着被认可的价值。

7、AI

AI是2025年绕不开的话题。

万物云董事长朱保全在致股东信中说，智能体（AI AGENT）或是物业公司的最大威胁。具体内容参考：朱保全致股东信：智能体或是物企最大威胁

我们也结合杭州六小龙，对物业行业的未来进行了畅想。

我们认为，从“替代人力”到“重塑体验”。未来的物业AI将突破现有工具属性，向“主动服务”进化。AI的付费逻辑革命，从“成本中心”到“价值创造”。各方的付费意愿将随AI价值显性化而转变。

AI替代的可能并不是“月薪两三千的人”，而是“不可控的风险与低效”。

这场变革并非简单的“机器换人”，而是需要重构服务流程、重分配利益链条、重塑人对技术的信任。

具体内容可以参考我们这篇文章：杭州六小龙，如何重构物业行业未来？

8、城市服务

近两年，碧桂园服务、万物云等头部企业开始在城市服务赛道收缩布局，目前我们对物业企业切入城市服务赛道这一动作的是非成败，还很难下定论，但结论似乎也在逐渐明朗。

上半年，深圳市罗湖区多个街道，相继发布了新一轮环卫作业外包项目的采购意向。让我们惊讶的是，这些采购意向中，完全没有了“物管城市”这个字眼。具体内容可以参考我们这篇文章：“物管城市”改革被叫停？

我们通过数据对比发现，不实行“物管城市”，仅按环卫作业外包进行招标物业改革的城市，罗湖区的这5个街道每年可以节省6756万元，3年就可以省下2个亿。

并且，这还只是预算控制金额，从翠竹街道的中标结果来看，中标金额2562.48万元，比预算金额2816万元，打了九折。

在当前财政吃紧的背景下，过“紧日子”已经成为常态，深圳也不例外。

同时，这一现象背后，也映射出了城市服务领域的价格战的现象。具体内容可以参考我们这篇文章：城市服务最新研判：价格战席卷全国

结语：物业行业未来发展趋势

关于行业未来发展趋势的解读，我们在上半年已有多篇文章。

比如在两会期间，我们对政府工作报告进行解读，剖析未来可能的机会：敲黑板｜2025政府工作报告，这些内容与物业有关

在上市物企年报季后，我们结合年报表现，对行业未来发展进行了研判：物业行业最新研判：大人，时代变了！

我们认为，物业行业目前正站在历史性的拐点上，一场关于生存逻辑的深刻变革悄然展开。当房地产黄金时代落幕，物业企业如同大象转身，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”。

近期，我们又结合着十五五规划的编制，对行业未来发展进行了进一步解析：“十五五”研究｜物业行业未来发展趋势浅析

我们认为，未来五年，行业将经历残酷的供给侧出清，但阵痛孕育着新生。当物业企业从“收物业费的管理者”蜕变为“创造价值的服务者”，物业管理才能真正成为城市文明的刻度尺。