抵押权咋办理（抵押物种类）

抵押是最常见的物权担保形式，就是借钱的时候拿自己或者第三人的动产或者不动产作为担保，但是担保物并不需要转移给债权人的方式。如果债务到期了债务人无力偿债或者发生当事人约定的实现抵押权的情况，债权人有权就该担保物优先受偿。

这里担保物就称为抵押物或者抵押财产，债权人又称抵押权人，债务人或者第三人为抵押人。

抵押权设立过程需要主要哪些问题呢？

1、哪些动产或者不动产可以作为抵押物(了解)？

(1)建筑物和其他土地附着物；(房子)

(2)建设用地使用权；

注：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

(3)海域使用权；

(4)生产设备、原材料、半成品、成品；(动产浮动抵押权)

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(建造中的房子，车子)

(6)交通运输工具；(车子)

(7)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得所有权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或其他方式流转土地经营权。

(8)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

2、哪些动产或者不动产不能作为抵押物？

(1)土地所有权：土地所有权归国家或集体所有。

(2)依法被查封、扣押、监管的财产

注：抵押权人请求行使抵押权时，经审查查封、扣押、监管已解除的财产，可以行使抵押权。

(3)所有权、使用权不明或者有争议的财产

注：如果经审查构成无权处理的，根据善意取得相关条款处理。

(4)学校、幼儿园、医疗机构等以公益目的成立的非盈利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。

注：例外情况：

a)买入或者融资租赁租入时候，对方保留所有权的；

b)教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施以外的财产；

c)登记为盈利法人的。

(5)违法、违章建筑

例外：a)一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外；

b)以建设土地使用权抵押的，不受其上违法、违章建筑影响；

(6)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。

3、《抵押合同》注意事项？

1)必须签订抵押合同，且必须是书面形式；

2)不动产抵押不允许对抵押财产进行概括性描述(以登记信息为准)

动产抵押登记允许对抵押财产进行概括性描述。

3)抵押合同约定的抵押范围与登记簿不一致的，以登记簿为准。

4、不动产抵押权

1）抵押合同生效不等于抵押权生效：

a)办理了抵押登记手续抵押权咋办理，抵押权生效；

b)抵押权人有权要求抵押人协助办理抵押登记手续，不协助办理的，抵押人承担违约责任。

*非抵押人原因未办理登记的(比如自然灾害，政府征收等)，抵押人可以不承担担保责任，但是如果抵押人获得保险金、赔偿金或者补偿金的，债权人有权请求抵押人在所获金额范围内承担赔偿责任。

*抵押人原因未办理登记的(比如转让了不动产)，抵押人还需要承担担保责任 。(不超过抵押权能设立的时候抵押权人应该承担的责任范围)

*因为登记机关过错原因导致不能办理登记的，可以要求登记机关承担赔偿责任。

2）建设用地使用权抵押权：

以划拨建设用地上的建筑物抵押，不管建设用地使用权是否办理手续或者是否抵押，抵押权都生效。抵押权实现时，所得款项优先用于补缴建设用地使用权出让金。

以划拨建设用地使用权抵押的，不管是否办理批准手续，抵押权都生效，抵押权实现时，所得款项优先用于补缴建设用地使用权出让金。

3)房地一并抵押规则

抵押人未按照房地一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。当事人另有约定的除外。

4)新建建筑物的处理

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。抵押权实现的时候，新增建筑物和建设用地使用权一并处分，但是新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

抵押权人蒋建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

5、动产抵押权

动产抵押权在合同生效的时候取得抵押权，如果办理了抵押登记，可以对抗善意第三人，如果未办理，不得对抗善意第三人(转让有效，租赁有效，其他债权人申请保全和执行有效，抵押人破产，抵押权人不能享受抵押财产优先受偿权)。

土地经营权同动产的原则，也是在合同生效的时候设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

6、孳息、从物和添附

1、孳息收取权

1)抵押期间，孳息应该还是归抵押人收取(比如按揭贷款的房子房租还是归买房人的)

2)债务到期抵押权咋办理，抵押财务被人民法院依法扣押的，自扣押日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，首先充抵收取孳息的费用，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。

对比：质押期间产生的孳息归债权人收取（抵充：收取孳息的费用，主债权利息，主债权清偿），但所有权还是归出质人。

2、从物

1)从物产生于抵押权设立前的，抵押权包括从物，除非当事人另有约定。

2)从物产生于抵押权设立后的，抵押权不包括从物，但在抵押权实现时可以一并处分。

对比：质押从物和主物一起交付的，质权效力及于从物，否则不及于从物。

3、添附物

抵押权设立后添附的：

1)第三人添附的，抵押权人可以向第三人主张补偿金；

2)抵押人添附的，抵押权人可以主张抵押权及于添附物，添附有价值增加的，价值增加部分不归抵押权人。

3)抵押人和第三人添附共有的，抵押权人可以主张抵押权及于添附物种抵押人的份额。